Marktanalyse
Der Wohnimmobilienmarkt Deutschland
Der Wohnungsbestand in Wohn- und Nichtwohngebäuden umfasste Ende 2018 rund 42,2 Mio. Wohneinheiten. Im Vergleich zum Ende des Jahres 2010 hat sich der Wohnungsbestand damit um etwa 4,3 % erhöht. Der Anteil des Bruttoanlagevermögens von Wohnbauten belief sich im Jahr 2018 auf rund 47 % des gesamten Anlagevermögens, was die Bedeutung des Wohnimmobilienmarkts in Deutschland unterstreicht (Quelle: Statistisches Bundesamt).
Im europäischen Vergleich zeigt sich, dass Deutschland die geringste Wohneigentumsquote aller Mitgliedstaaten der Europäischen Union (EU-28) hat. Lediglich rund 52 % der Deutschen wohnen in den eigenen vier Wänden. Der Durchschnitt in Europa liegt bei ca. 69 %. In Frankreich liegt die Wohneigentumsquote bei etwa 65 %, in Spanien sogar bei rund 76 % (Quelle: Eurostat, Stand: 2018).
Verschiedene Studien und Berichte sowie der öffentliche Diskurs in Medien und Politik verdeutlichen, dass insbesondere in den deutschen Ballungszentren Wohnraum fehlt. Die Ursachen hierfür sind vielschichtig und können unter anderem zurückgeführt werden auf die zunehmende Migration in diese Räume (Zuwanderung aus dem Ausland, Binnenmigration), die Zunahme der durchschnittlichen Wohnfläche pro Person sowie den Trend zu Ein-Personen-Haushalten.
Es werden weiterhin zu wenige Wohnungen gebaut
In den Jahren nach der Wiedervereinigung Deutschlands ist die Zahl der neu gebauten Wohnungen zunächst stark zurückgegangen; seit 2009 steigt sie wieder leicht an. Der Bedarf an Wohnraum übertrifft jedoch deutlich das vorhandene Angebot. Diese Situation zeigt sich insbesondere in den Ballungsgebieten Deutschlands, in welchen die Neubauaktivität von Wohnraum seit Jahren zu gering ist, um die bestehenden Defizite auszugleichen. Die unzureichende Schaffung neuen Wohnraums kann anhand der Baugenehmigungs- und Baufertigstellungszahlen verdeutlicht werden: Im Jahr 2018 wurden rund 347.000 Wohnungen genehmigt; es wurden allerdings nur etwa 287.000 Wohnungen fertiggestellt. Dies entspricht einer Fertigstellungsquote von 3,5 Wohnungen pro 1.000 Einwohner. Um dem Bedarf gerecht zu werden, müssten etwa 5 Wohneinheiten je 1.000 Einwohner errichtet werden.
Der Wohnraumbedarf nimmt weiter zu – auch aufgrund veränderter Wohnverhältnisse
Zwei Entwicklungen, die den Wohnraumbedarf zunehmend verstärken, sind zum einen der stetige Anstieg der Wohnfläche pro Person sowie die durchschnittliche Personenzahl pro Wohnung. Während in der Mitte der 1990er-Jahre noch durchschnittlich 2,25 Personen pro Wohneinheit lebten und die Wohnfläche pro Person bei ca. 37 m² lag, lebten im Jahr 2018 durchschnittlich nur noch 1,97 Personen pro Wohnung. Die Wohnfläche stieg im selben Zeitraum auf etwa 47 m² an. Als ein Resultat dieser Entwicklungen ergibt sich ein stetig zunehmender Wohnraumbedarf, da der Wohnflächenbedarf pro Person zunimmt und gleichzeitig die Anzahl der in einer Wohneinheit lebenden Personen abnimmt (Zunahme von Singlehaushalten).
Nebenkosten steigen noch schneller als Mieten
In den vergangenen Jahren sind vor allem die Mietpreise in den deutschen Städten und Ballungsgebieten kontinuierlich und stark angestiegen. Seit 1995 sind die Mietpreise laut Verbraucherpreisindex um knapp 38 % gestiegen. Doch nicht nur die eigentliche Miete, sondern auch die Preise der Nebenkosten haben in diesem Zeitraum zugenommen. Dabei übersteigen die Preisentwicklungen der Nebenkosten im Zeitverlauf zum Teil deutlich die der Miete. Insbesondere die Kosten für Strom, Gas und andere Brennstoffe sind seit Mitte der 1990er-Jahre stark gestiegen und haben sich bis heute mehr als verdoppelt. Daher werden die Nebenkosten auch oftmals als „zweite Miete“ bezeichnet, die das Wohnen immer teurer werden lassen.