Sozialcharta der d.i.i.

In der Sozialcharta werden die Leitlinien und Grundsätze unseres Unternehmens aufgeführt, die die Einhaltung sozialer, ökologischer und nachhaltiger Verpflichtungen im Rahmen des Investments und des Managements von Wohnimmobilien sicherstellen sollen.

Soziale, ökologische und nachhaltige Verpflichtungen im Rahmen des Investments und Managements von Wohnimmobilien

„d.i.i. Sozialcharta“

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH /d.i.i. Investment GmbH (Kapitalverwaltungsgesellschaft) nachfolgend „d.i.i.“ genannt, Stand September 2019

1 Präambel

Die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH ist ein inhabergeführtes Unternehmen und gemeinsam mit der d.i.i. Investment GmbH (KVG) in Wiesbaden ansässig. Als einer der führenden Spezialisten für Wohnimmobilien in Deutschland agiert die d.i.i. entlang der gesamten Wertschöpfungskette: vom Objektankauf über Finanzierung, Objektentwicklung und -bewirtschaftung bis zum Abverkauf der Objekte. Das Unternehmen versteht sich als starker Asset Manager, das die Interessen von Mietern, Käufern und Investoren ausgeglichen behandelt.

Das Kerngeschäft der d.i.i. sind der Aufbau und das Management von Wohnimmobilien-Portfolios in Deutschland für private und institutionelle Anleger. Dabei setzt die d.i.i. strategisch auf eine langfristige Entwicklung und eine nachhaltige Wertoptimierung der Objekte.

Mit dem Investment und Management von Wohnimmobilien ist sich die d.i.i. der damit einhergehenden sozialen Verpflichtung insbesondere gegenüber Bestandsmietern innerhalb des gesetzlichen Rahmens des Mieterschutzes und auch darüber hinaus bewusst.

Daher sollen die zur jeweiligen Entwicklung und Wertoptimierung der Wohnanlagen geplanten objektbezogenen Maßnahmen (kaufmännisch sowie bautechnisch) so zur Anwendung kommen, dass die sozialen Belange von Bestandsmietern nicht negativ berührt werden.

Vorrangige Ziele sind, die Betriebskosten zu reduzieren, etwaigen Leerstand nachhaltig abzubauen und die Objekte dahingehend zu entwickeln, einen stabilen Mietertrag auf Marktniveau zu generieren. Gerade in Zusammenarbeit mit Kommunen und Städten soll es gelingen, nachhaltig attraktive Wohnquartiere für die jeweiligen Zielgruppen zu schaffen und zielgerichtet zu bewirtschaften.

Daneben ist sich die d.i.i. auch den Herausforderungen bewusst, die im Zuge der gesellschaftlichen und demografischen Veränderungen in Deutschland sichtbar werden. Aufgrund der weiter fortschreitenden Alterung sowie Internationalisierung der Gesellschaft, bedarf es als großer Anbieter von Wohnraum Sensibilität im Umgang mit all unseren Mietern. Ebenfalls wird auf ökologische und nachhaltige Aspekte geachtet, welche im Rahmen von Bestandsmodernisierung sowie Neubautätigkeiten durch eine eigene Bau- und Projektabteilung sichergestellt werden.

Damit dieser Anspruch eine Verbindlichkeit erhält, zeigt die vorliegende Sozialcharta entsprechende Leitlinien und Grundsätze, die die Einhaltung sozialer, ökologischer und nachhaltiger Verpflichtungen im Rahmen des Investments und des Managements von Wohnimmobilien sicherstellen sollen.

2 Soziale Verantwortung

Die d.i.i. ist sich als Anbieter von Wohnimmobilien über ihre soziale Verantwortung bewusst und garantiert daher ihren Mietern einen weit über die gesetzlichen Regelungen hinausgehenden Schutz.

2.1 Besonderer Schutz und Komfort für ältere und körperlich benachteiligte Menschen

Wir bieten unseren Bestandsmietern, welche das 70. Lebensjahr erreicht haben oder eine körperliche Behinderung nachweisen können, eine lebenslange Wohngarantie und einen erweiterten Kündigungsschutz.

Eine lebenslange Wohngarantie definiert die d.i.i. wie folgt:

  • Berücksichtigung der finanziellen Situation (bei Mieterhöhungen bis hin zum kompletten Verzicht auf eine Mieterhöhung)
  • Erweiterter Kündigungsschutz (bis zu Zahlungsrückständen in Höhe der 4-fachen Nettokaltmiete)
  • Abschluss von Ratenzahlungsvereinbarung über einen Zeitraum von bis zu 24 Monaten
  • Möglichkeit des Umzugs in eine alters-/ behindertengerecht renovierte Wohnung, soweit eine solche zur Verfügung steht

Sollte es im Rahmen der Wohndauer des Mieters zu Mieterhöhungen kommen, werden Härtefälle im engen Dialog mit den betroffenen Mietern individuell bewertet. In vorgenannten Fällen sichert die d.i.i. daher zu, die Mieterhöhung zu prüfen und Verhandlungen mit den betroffenen Mietern über eine wirtschaftlich tragbare Lösung zu führen mit dem Ziel, einen Verbleib in der Wohnanlage zu ermöglichen.

Um in solchen Härtefällen einen Verbleib in der Wohnanlage zu ermöglichen, wird die d.i.i. den Mietern folgende Möglichkeiten anbieten:

  • Staffelung der Mieterhöhung über mehrere Jahre oder
  • Interner Umzug in eine kleinere Wohnung, sofern mieterseits gewünscht, um die monatliche Gesamtbelastung zu senken (sofern kleinere Wohnungen zum Zeitpunkt der berechtigten Geltendmachung der Härte vorhanden und frei sind) oder
  • Teilerlass der Mieterhöhung, wenn die übrigen Möglichkeiten nicht durchführbar sind. Voraussetzung hierfür ist aber, dass die Mieter im Falle des Angebotes des Umzugs in eine kleinere Wohnung durch die d.i.i. sachlich und berechtigt begründet und auf Verlangen nachweist, warum ihm dieser nicht zumutbar wäre. Kriterien hierzu sind ausschließlich die Belegungsstärke in der Wohnung oder körperliche Beeinträchtigungen.

Die d.i.i. ist sich im besonderen Maße der Herausforderungen des demographischen Wandels bewusst. Sie verfolgt deshalb das Ziel, der älter werdenden Bevölkerung ein selbstbestimmtes Leben in der eigenen Wohnung zu ermöglichen. Daher ist die d.i.i. bestrebt, den Anteil von barrierefreien und altersgerechten Wohnungen durch Investitionen im Rahmen von Leerstandssanierungen kontinuierlich weiter zu erhöhen. In Bezug auf die barrierefreie Erreichbarkeit des Hauseingangsbereiches oder der Außenanlagen werden nach entsprechender Prüfung sinnvolle und wirtschaftlich tragbare Investitionen in bauliche Maßnahmen getätigt.

Im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen wird dort, wo es technisch möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist, barrierearmer Wohnraum, meist im Erdgeschoss, geschaffen. In Gebäuden, die über Aufzugsanlagen verfügen bzw. in denen ein Einbau technisch möglich und wirtschaftlich vertretbar ist, wird mindestens ein barrierefreier Zugang geplant. Bei Neubauvorhaben im Geschosswohnungsbau sollen die Wohnungen, soweit möglich, barrierefrei gestaltet werden.

2.2 Besonderer Schutz einkommensschwacher Menschen

Die d.i.i. ist bestrebt in den Wohnanlagen einen Anteil in Höhe von 10% - trifft nicht zu bei Wohnanlagen mit weniger als 50 Wohneinheiten - der Mietergruppe SGB II Transferleistungsempfänger nachzuweisen.

Ebenfalls gilt für alle einkommensschwachen Menschen, dass individuelle Härtefälle im engen Dialog mit den betroffenen Mietern bewertet werden. In vorgenannten Fällen sichert die d.i.i. daher zu, die Mieterhöhung zu prüfen und Verhandlungen mit den betroffenen Mietern über eine wirtschaftlich durchführbare und tragbare Lösung zu führen mit dem Ziel, einen Verbleib in der Wohnanlage zu ermöglichen.

Um in solchen Härtefällen einen Verbleib in der Wohnanlage zu ermöglichen, wird die d.i.i. den Mietern folgende Möglichkeiten anbieten:

  • Staffelung der Mieterhöhung über mehrere Jahre oder
  • Interner Umzug in eine kleinere Wohnung, sofern mieterseits gewünscht, um die monatliche Gesamtbelastung zu senken (sofern kleinere Wohnungen zum Zeitpunkt der berechtigten Geltendmachung der Härte vorhanden und frei sind) oder
  • Teilerlass der Mieterhöhung, wenn die übrigen Möglichkeiten nicht durchführbar sind. Voraussetzung hierfür ist aber, dass der Mieter im Falle des Angebotes des Umzugs in eine kleinere Wohnung durch die d.i.i. sachlich und berechtigt begründet und auf Verlangen nachweist, warum ihm dieser nicht zumutbar ist. Kriterien hierzu sind ausschließlich die Belegungsstärke in der Wohnung oder körperliche Beeinträchtigungen.

2.3 Prävention von Wohnungsverlusten/Wohnungsnotfällen

Durch geeignete Maßnahmen der d.i.i., in Kooperation und enger Abstimmung mit den zuständigen Hausverwaltungen, sollen Wohnungsnotfälle und Wohnungsverluste (Räumungsklagen infolge von Mietrückständen) vermieden oder reduziert werden.

Im Rahmen ihrer sozialen Verantwortung stellt die d.i.i. durch eigene Bemühungen sicher, dass die Durchführung von Räumungsverfahren möglichst vermieden wird. Die d.i.i. nimmt bei Mietschulden mit betroffenen Mietern frühzeitig Kontakt auf und bietet Beratung und Unterstützung an mit dem Ziel, einen Anstieg der Mietrückstände zu verhindern und eine Rückführung zu erreichen. Sie ist bereit, im Rahmen der wirtschaftlichen Möglichkeiten Ratenzahlungsvereinbarungen zu treffen. Die d.i.i. ist bereit, auch bei vorliegenden Räumungstiteln in Abstimmung mit der jeweiligen Stadtverwaltung auf eine Räumung der Wohnung zu verzichten, soweit die Zahlungsrückstände ausgeglichen werden.

2.4 Moderater Umgang mit modernisierungsbedingten Mieterhöhungen

Die d.i.i. ist immer bestrebt durch aktives Nebenkostenmanagement und somit Reduzierung der Nebenkostenvorauszahlungen, entsprechende Mieterhöhungen der Netto-Kaltmiete wertneutral für die Mieter zu kompensieren. Da dies in einigen Fällen und aufgrund des drastischen Anstiegs von Energie-, Ver- und Entsorgungskosten nicht immer möglich ist, trifft die d.i.i. über den gesetzlichen Rahmen hinaus folgende Regelungen:

  • Der umlagefähige Anteil der Mieter an einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung (gemäß BGB §559 ff) wird auf eine maximale Erhöhung der Netto-Kaltmiete auf 1,80 €/m² für einen Zeitraum von 3 Jahren begrenzt.

2.5 Aktives Nebenkostenmanagement

Durch unsere enge Zusammenarbeit mit den zuständigen Hausverwaltungen unserer Wohnanlagen und aktuellen und umfassenden Analysen des Energiemarktes, erzielen wir kontinuierlich Kosteneinsparungen, was in erster Linie unseren Mietern zu Gute kommt.

Unter anderem durch diese Maßnahmen:

  • Wir führen regelmäßig energetische Optimierungen durch und erneuern beispielsweise Heizungsanlagen, Fenster, Fassaden und Decken- / sowie Kellerdämmungen
  • Die Verträge mit Ver-/ und Entsorgungs-/ sowie Energiedienstleistern werden in regelmäßigen Abständen überprüft und gegebenenfalls neu verhandelt. Dazu gehören vor allem die Rahmenverträge für Gas, Öl, Fernwärme und Strom. Aber auch die Hausmeister-, Wartungs- und Reinigungsverträge werden immer wieder analysiert, verglichen und – falls notwendig – neu beauftragt.
  • Ein weiteres wirksames Instrument zur Senkung der Betriebskosten ist unser Benchmarking: Mit Hilfe einer Vergleichsanalyse mit weiteren Wohnanlagen sowie mit dem Abgleich mit den Betriebskostenspiegeln des jeweiligen Bundeslandes und des Bundes machen wir Kostentreiber sichtbar und ersetzen diese schnell durch preiswertere Anbieter.
  • Der regelmäßige Austausch mit unseren Hausverwaltungen ist ein wichtiges Element unseres Qualitätsmanagements und gewährleistet die Durchsetzung unserer Maßnahmen vor Ort.

2.6 Verpflichtung zur transparenten Kommunikation

Die d.i.i. verpflichtet sich, die jeweilige Kommune bzw. Stadt über den Erwerb von Wohnungen und der zugrundeliegenden Strategie rechtzeitig zu informieren und für Gesprächswünsche der Verwaltung zur Verfügung zu stehen, sollte das im Rahmen des Investments möglich sein.

Nach Übergang von Nutzen und Lasten informiert die d.i.i. die Bestandsmieter schriftlich über den Eigentümerwechsel mit einem Mieterbegrüßungsschreiben innerhalb von 5 Werktagen.

Sofern Bedarf besteht oder es die Situation erfordert, lädt die d.i.i. oder die beauftragte lokale Hausverwaltung die Bestandsmieter der jeweiligen Wohnanlage innerhalb einer angemessenen Zeitspanne nach Übergang von Nutzen und Lasten zu einer Informationsveranstaltung ein, um sich dort vorzustellen und für offene Fragen seitens der Mieterschaft zur Verfügung zu stehen.

2.7 Nachhaltige Quartiersentwicklung

Gutes Wohnen beschränkt sich nicht nur auf die eigenen vier Wände. Auch das jeweilige Wohnumfeld in der Gemeinde und im Quartier hat entscheidenden Einfluss auf die Wohnqualität, die Sicherheit, die Lebensqualität der Bewohner. Ziel einer sozialen Stadtentwicklung ist folglich nicht nur die Schaffung von ausreichendem, für unterschiedliche Lebenssituationen angemessenem Wohnbestand, sondern auch die Stärkung von Nachbarschaften, die Förderung des Miteinanders verschiedener Bevölkerungsgruppen sowie die Verhinderung sozialräumlicher Segregation. Entscheidend hierfür ist die Etablierung und Verstetigung von Quartiersarbeit, welche die d.i.i. zukünftig ausweiten möchte.

Im Besonderen wird bei Neuvermietungen auf einen gesunden Mietermix in den Wohnanlagen geachtet. Ein gesunder Mietermix bedeutet für die d.i.i. die Schaffung sozial ausgewogener Miet- und Bewohnerstrukturen.

3 Ökologische und nachhaltige Verantwortung

3.1 Ausschluss von Luxusmodernisierungen

Bei einer umfassenden Modernisierung von Wohnanlagen werden oft drastische Mieterhöhungen befürchtet. Sogenannte Luxussanierungen nimmt die d.i.i. in ihren Wohnanlagen nicht vor. Mit notwendigen Reparaturen, Instandsetzungen und Modernisierungen schafft die d.i.i. ein komfortableres und attraktiveres Zuhause.

Der Standard der Sanierung bzw. Modernisierung soll sich an den Gegebenheiten des näheren Umfeldes orientieren. Wohnungen werden vornehmlich nach Auszug eines Mieters saniert.

Bei der Maßnahmenplanung ist darauf zu achten, dass die Miete maximal einem marktüblichen Niveau entspricht, d.h. dem Mietniveau von Wohnungen im näheren Umfeld, die einen ähnlichen Ausstattungsstandard aufweisen.

3.2 Durchführung energetischer Modernisierungen gemäß ENEV

Das Bestreben der d.i.i. ist es, durch Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen die Wohnqualität der Mieter zu verbessern und die Nebenkosten der Mieter deutlich zu reduzieren. Im optimalen Fall erhöht sich damit Lebensqualität bei gleichbleibender Warmmiete, da die Steigerung der Kaltmiete durch die Reduktion der Nebenkosten kompensiert wird.

Eine fachgerechte energetische Modernisierung in unseren Wohnanlagen erfolgt immer in Einklang mit den gesetzlich geltenden Bestimmungen aus der ENEV – Energieeinsparverordnung.

3.3 Vermeidung von Leerständen und Verringerung der Leerstandszeiten

Viele, über einen längeren Zeitraum leerstehende Wohnungen haben Folgewirkungen. Einerseits ist Leerstand ein Kostenfaktor, weil keine Mieteinnahmen erzielt werden, aber dennoch Bewirtschaftungskosten anfallen. Andererseits besteht bei einem hohen Wohnungsleerstand die Gefahr der Verschlechterung des Images und der Verringerung der Attraktivität der jeweiligen Wohnanlage.

Ziel ist es daher, Wohnungsleerstände zu vermeiden bzw. zu verringern und Leerstandszeiten zu verkürzen. Die d.i.i. ist daher in erster Linie immer bestrebt, ihre Mieter langfristig in den Wohnungen zu halten. Sollte es dennoch zu einer Kündigung und einem Leerstand kommen, werden Wohnungen frühestmöglich in eine Anschlussvermietung gegeben oder durch die interne Bauabteilung mit möglichst kurzen Sanierungszeiten (i.d.R. 6 Wochen) instandgesetzt. Damit stellt die d.i.i. sicher, dass renovierter Wohnraum schnellstmöglich wieder dem Markt zugeführt wird.

3.4 Schaffung von neuem Wohnraum durch Nachverdichtung

Vor dem Hintergrund der Knappheit an Wohnungen, insbesondere in zentralen Lagen, prüft die d.i.i. in ihren Wohnanlagen die Möglichkeit, zusätzlichen Wohnraum durch Aufstockung von Bestandsgebäuden oder Nachverdichtungen in den Quartieren zu schaffen. Dies geschieht in enger Abstimmung mit den städtischen Planungsämtern und unter größtmöglicher Berücksichtigung der Interessen der Bestandsmieter. So kann zusätzlicher Wohnraum mit einer hohen städtebaulichen und architektonischen Qualität in angespannten Lagen geschaffen und die wachsende Zersiedelung der Landschaft in Grenzen gehalten werden.

4 Geltungsbereich der Sozial-Charta

Die Sozialcharta der d.i.i. gilt für alle erworbenen und im Management befindlichen Wohnanlagen.

Jeweils mit dem Verkauf eines Objektes endet die Verpflichtung der d.i.i., die Regelungen für die konkrete Wohnanlage einzuhalten.

An den Käufer wird die dringende Empfehlung ausgesprochen, die Regelungen dieser Sozialcharta auch in Zukunft anzuwenden.

 

 

 

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