d.i.i. profitiert beim Ausbau von ESG-Kriterien von jahrelanger Erfahrung

Nachhaltigkeit und damit die Anwendung von ESG-Kriterien sind in der heutigen Zeit mehr denn je von zentraler Bedeutung für Immobilienunternehmen wie Investoren und werden an Relevanz weiter zunehmen.

Die d.i.i. Gruppe betreibt bereits seit vielen Jahren einen aktiven Ansatz im Umgang mit Themen wie Energieeffizienz und dem fairen Umgang mit Mietern.

Dafür hat die d.i.i. sich selbst eine Sozialcharta gegeben, in deren Rahmen Leitlinien für die Einhaltung sozialer, ökologischer und nachhaltiger Verpflichtungen im Zuge des Investments und des Managements von Wohnimmobilien geregelt sind. Vor dem Hintergrund, der zum 10. März 2021 in Kraft tretenden ESG-Offenlegungsverordnung der EU, baut die d.i.i. ihre bisherigen Tätigkeiten nun weiter aus, um so ihrer Verantwortung im Hinblick auf die Faktoren Umwelt, Soziales und nachhaltige Unternehmensführung auf jeder Ebene gerecht zu werden.

  • Neben der Beachtung von Energieeffizienz und CO2-Neutralität bei Projektentwicklungen wie Investmentprozessen hat die d.i.i. vor allem auch den fairen Umgang mit Mietern im Blick. Dazu zählt neben einer transparenten Kommunikation, einer nachhaltigen Quartiersentwicklung und dem Verzicht auf Luxusmodernisierungen insbesondere ein aktiv betriebenes Nebenkostenmanagement.
  • Zur erfolgreichen ESG-Strategie der d.i.i. Gruppe gehört im Rahmen umfassender Compliance-Richtlinien auch die Einführung eines Kodex für verantwortungsvolle Unternehmensführung und international anerkannte Standards für die Sorgfaltspflicht gegenüber Mitarbeitern. Nur so kann Nachhaltigkeit auf Unternehmensebene intern wie extern gelebt werden.

Wertschöpfungskette

Info:Unsere interaktive Grafik beschreibt unsere Maßnahmen und Bestrebungen zur Nachhaltigkeit entlang der Wertschöpfungskette.
Über einen Klick auf den jeweiligen Bereich erfahren Sie mehr.

Strategien zur Einbeziehung von Nachhaltigkeitsrisiken

auf Unternehmensebene - Status Quo

Die Offenlegungsverordnung definiert den zentralen Begriff „Nachhaltigkeitsrisiko“ als ein Ereignis oder eine Bedingung in den Bereichen Umwelt, Soziales oder Unternehmensführung, dessen Eintreten tatsächlich oder potenziell wesentliche negative Auswirkungen auf den Wert der Investition haben könnte. Hier finden Sie, in Stichpunkten dargestellt, unsere aktuelle Strategie zur Einbeziehung von Nachhaltigkeitsrisiken in unserem Unternehmen:

  • Bürostandort mit günstiger Verkehrsanbindung am WI HBf
  • CO2-neutrale Stromversorgung im Office
  • Derzeit 20% Arbeitszeit im Home Office möglich
  • Job-Ticket Angebot
  • Förderung von Hybrid- / E-Autos / neuen Antriebstechniken bei Dienstautos
  • Digitalisierungsstrategie, um papierloses Arbeiten und mobiles Arbeiten zu fördern
  • Grüner Strom für MA zu günstigen d.i.i.-Konditionen
  • Kontinuierliche Bepflanzung aller Grundstücke, die für die dii Fonds und Mandate erworben werden

  • Einhaltung zentraler Arbeitsrechte, z.B. Nicht-diskriminierungs-Gebot
  • Hohe Standards bei Arbeitssicherheit und Gesundheitsschutz
  • Faire Bedingungen am Arbeitsplatz, flexible Arbeitszeiten, angemessene Entlohnung sowie Aus- und Weiterbildungschancen
  • Zurverfügungstellung von Trainee und/oder Ausbildungsplätzen jedes Jahr
  • Corporate Benefits Programm
  • Erhöhte Urlaubstage
  • Fonds-Beteiligung der Mitarbeiter und betriebliche Altersvorsorge
  • MA-Kredite
  • Vitaltage
  • Ferienprogramm für Kinder
  • Unterstützung des Hospiz „Bärenherz“ Wiesbaden

  • Beachtung der Nachhaltigkeitsthemen auf Geschäfts-/Führungs- und Aufsichtsratsebene
  • Die Compliance-Richtlinie ist ein  Bestandteil jedes Arbeitsvertrages
  • Geschäftspartner Compliance und Verhaltenskodex für Geschäftspartner
  • „Nulltoleranz-Strategie“ bei Compliance-Verstößen
  • MA-Entwicklungsprogramm
  • Förderung von weiblichen Führungskräften über alle Führungsebenen (Management, Leiter-Ebene, Teamleiter-Ebene)
  • Förderung der Heterogenität (Herkunft, Gender, Alter) in Teams

auf Unternehmensebene - Ziele

Nachfolgend finden Sie unsere Ziele, die wir zukünftig in Bezug auf die Einbeziehung von Nachhaltigkeitsrisiken in unserem Unternehmen umsetzen möchten:

  • CO2-neutrale Stromversorgung der Offices
  • Steigerung der Home Office Arbeitszeit von derzeit ca. 20% auf 40% bis 2023
  • Anzahl an Job-Tickets soll jährlich um mindestens 10 gesteigert werden
  • Bis 2025 werden 30% aller Firmenwagen Hybrid- / E-Autos / neuen Antriebstechniken sein
  • Gefahrene Kilometer/ Spritverbrauch reduzieren
  • Jährliche Reduktion der Ausdrucke pro Kopf um 5% jährlich
  • Grüner Strom für MA zu günstigen d.i.i.-Konditionen (Anzahl der Mitarbeiter, die umstellen kontinuierlich steigern)

  • Einhaltung zentraler Arbeitsrechte, z.B. Nicht-diskriminierungs-Gebot
  • hohe Standards bei Arbeitssicherheit und Gesundheitsschutz
  • faire Bedingungen am Arbeitsplatz, flexible Arbeitszeiten angemessene Entlohnung sowie Aus- und Weiterbildungschancen
  • Zurverfügungstellung von Trainee und/oder Ausbildungsplätzen jedes Jahr
  • Corporate Benefits Programm
  • Erhöhte Urlaubstage
  • Fonds-Beteiligung der Mitarbeiter und betriebliche Altersvorsorge
  • MA-Kredite für Vermögensaufbau
  • Vitaltage
  • Ferienprogramm für Kinder

  • Beachtung der Nachhaltigkeitsthemen auf Geschäfts-/Führungs- und Aufsichtsratsebene
  • Die Compliance-Richtlinie ist ein  Bestandteil jedes Arbeitsvertrages
  • Geschäftspartner Compliance und Verhaltenskodex für Geschäftspartner
  • Beurteilung der Umsetzung der dii-ESG-Strategie und Compliance-Verhaltensregeln in MA-Jahresgesprächen
  • MA-Entwicklungsprogramm
  • Erhöhen der Quote weiblicher Führungskräfte bis 2025 auf 35% über alle Führungsebenen (Management, Leiter-Ebene, Teamleiter-Ebene)
  • Förderung der Heterogenität (Herkunft, Gender, Alter) in Teams

Vergütungs­politik

Vergütungsrichtlinie der d.i.i. Investment GmbH

ESG Strategie­produkte

d.i.i. 15 und d.i.i. 41 – Spezial-AIF

 

 

Investmentprozess

Investmentprozess:

Die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsrisiken zieht sich durch den gesamten Investmentprozess und wird in jeder Stufe entsprechend analysiert, einkalkuliert und abgebildet. Im Research findet der regionale Fokus potentieller Immobilieninvestitionen Berücksichtigung: der Investitionsfokus liegt auf dem sogenannten mittleren Segment des Wohnens in den Städten und Ballungszentren Deutschlands. Hierzu zählen aktuell ca. 60-70 % des Wohnraums in Deutschland, wobei Luxuswohnung nicht zum Anlagespektrum gehören. In die Standortanalyse der Städte finden Faktoren wie infrastrukturelle Voraussetzungen, der Bedarf an bezahlbaren Wohnraum oder aber auch die geologischen Begebenheiten, wie Umweltrisiken in Form von Hochwasser, Stürmen oder gehäuften Extremwetterlagen, Einfluss.

Abgeglichen wird das Research mit der Nachfrage nach dem Anlageverhalten potentieller Investoren. Im Rahmen der Fondsplanung werden Risiken, die sich durch nachteilige Auswirkungen von durch den Klimawandel verstärkten Faktoren ergeben, weiter minimiert. Zentraler Punkt ist hierbei die angestrebte Portfoliodiversifikation, mit welcher auch versucht wird, den Einfluss von externen Umweltfaktoren zu minimieren. Daher sollen nach der Investitionsphase maximal 25% eines Portfolios in derselben Stadt und nie mehr als 40% der Investmentobjekte in derselben Metropolregion liegen.   

Objektebene:

Auf Objektebene beginnt die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsrisiken mit der Prüfung eines jeden Grundstücks oder Objekts vor Ankauf.  Hierzu gehört die Integration von sogenannten „grünen Faktoren“ in die Technical Due Diligence, die Legal Due Diligence, Altlasten sowie die Nebenkostenanalyse: die technische Begutachtung einer Immobilie umfasst die Analyse der Bausubstanz, die Abfrage von Daten nach Wasser- und Strombrauch, der aktuellen Energieeffizienz sowie die lokalen Gegebenheiten des jeweiligen Mikrostandortes, wie der Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr, das Vorhandensein sozialer Einrichtungen oder Geschäften des täglichen Bedarfs. Diese Faktoren münden in einer Zusammenfassung der Ergebnisse in der entsprechenden Erwerbsvorlage eines jeden Objekts und der Planung der Investitionsmaßnahmen in Bezug auf die Energieeffizienz sowie sozialer Faktoren der Liegenschaften.

Wird eine Immobilie für ein existierendes Portfolio erworben, beginnt im Nachgang die Feinplanung der Entwicklungsstrategie und der Capex-Maßnahmen. Der Fokus liegt hierbei auf der Energieeinsparung, der Senkung der Nebenkosten der Objekte sowie der Schaffung neuen Wohnraums. Eine individuelle, auf das Objekt zugeschnittene Nachhaltigkeitsstrategie beinhaltet die Analyse des Energiebedarfs beim Einkauf, die Planung energetischer Modernisierungen zu Verbesserung der Energiebilanz des Objektes auf maximal 200 kWh/m² sowie einer Schätzung der CO² Reduktion durch die geplanten Investitionsmaßnahmen. Auch die Gestaltung der Außenanlagen durch Begründung, Möglichkeiten der Abwasser-Reduktion sowie der Förderung von E-Mobilität und der Barrierefreiheit sowie der Verbesserung der Wohnqualität fließen in die Analyse ein. Selbstverständlich wird bei allen Baumaßnahmen auf die Verwendung von Tropenhölzern verzichtet.

Sozialcharta:

Neben der Auswirkung auf die Umwelt spielen soziale Überlegungen in der laufenden Bewirtschaftung der Immobilien eine zentrale Rolle: für alle Objekte gilt die Sozialcharta. Zudem wird auch durch bauliche Maßnahmen, wie beispielsweise des Baus von Spielplätzen auf den Außengeländen, auf einen ausgewogenen Mietermix geachtet. Die Objekte selbst werden auf „grünen Strom“ umgestellt und den Mietern ein Angebot unterbreitet, das es ermöglicht auf CO² neutralen Strom zu wechseln. Teil des laufenden Asset Managements ist auch die Reduktion von Restmüll durch individuelle Müllkonzepte für jede Wohnanlage. Wird eine Immobilie nach Ablauf der Haltefrist wieder veräußert, werden in den Verkaufsinseraten Energieangaben erfüllt. Nachhaltigkeitsfaktoren werden somit über die gesamte Haltedauer eines Objektes berücksichtigt und wirken sich explizit nicht negativ auf die Rendite aus, sondern unterstreichen vielmehr die Langfristigkeit einer Immobilieninvestition und den damit verbundenen Werterhalt.

Nachgelagerte Wirkungen:

In jedem Investmentprozess stehen neben dem Erwerb und der laufenden Bewirtschaftung der jeweiligen Immobilie auch nachgelagerte Themen im Fokus, deren nachhaltige Wirkungen ebenfalls Einfluss auf eine Investitionsentscheidung nehmen. Wird ein Objekt zu Teilen fremdfinanziert, stellt sich nicht nur die Frage nach dem günstigsten sondern auch der Verfügbarkeit sogenannter nachhaltiger Kredite, aber auch einer adäquaten Versicherung der Liegenschaften gegen Umweltrisiken. Zudem gehört ein kontinuierlicher Soll-Ist Vergleich der geplanten Maßnahmen, eine Berücksichtigung und Überwachung der Nachhaltigkeitsrisiken im Geschäftsmodell sowie eine Überwachung der prozessualen Umsetzung von Nachhaltigkeitsstrategien in den operativen Einheiten zu einem Investmentprozess, der versucht allen Aspekten von Nachhaltigkeit gerecht zu werden.

Als Fondsimmobilien kommen ausschließlich Objekte aus dem mittleren Wohnungssegment in Deutschland infrage. Luxusimmobilien passen nicht in das Anlagespektrum des Fonds. Nachdem eine Immobilie den Investmentprozess, in welchem Nachhaltigkeitskriterien fest verankert sind, durchlaufen hat und für den Fonds angekauft werden konnte, beginnt die Feinplanung der Investitionsausgaben und die Entscheidung, welche Maßnahmen für die Haltedauer eines jeden Objekts umgesetzt werden sollen. Hierbei sind die entscheidenden Größen für eine nachhaltige Capex-Planung die Wohnqualität, der Wohnraumkomfort sowie die Wohnraum- und Energieeffizienz. 

Da beim Ankauf der Energiebedarf eines jeden Objekts identifiziert und analysiert wird, besteht die Strategie auf Objektebene darin, energetische Modernisierungen oder Maßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanz der Immobilie auf maximal 200 kWh/m² zu erzielen. Unter energetischen Maßnahmen verstehen wir Sanierungen und Modernisierungen, die dazu dienen, den Energieverbrauch eines Gebäudes zu senken. Um dieses Ziel zu erreichen, wird die Liegenschaft zunächst umfassend analysiert und bauliche Mängel sowie Einsparpotenziale im Verbrauch ermittelt. Somit können ältere Objekte im Sinne der Energiesparverordnung bis hin zum Stand eines Neubaus entwickelt werden. Dazu zählen beispielsweise eine effiziente Wärmedämmung, der Einbau moderner Isolierglasfenster, die Modernisierung sanitärer Anlagen und der Einsatz von Heizungsanlagen, die technisch auf dem neuesten Stand sind. Daraufhin wird ein individueller Maßnahmenplan für jedes einzelne Gebäude erstellt, wodurch sich für Teile des Portfolios auch deutlich bessere Werte erzielen lassen als 200 kWh/m².

Weitere Maßnahmen zielen auf die Verbesserung der Wohnqualität. So werden Außengelände freundlich und einladend gestaltet sowie kontinuierlich bewirtschaftet. Wo immer möglich wird die Bepflanzung ausgebaut. Ein Teil der Strategie ist es, wo immer möglich, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Lassen erworbene Grundstücke den Bau neuer Wohnhäuser zu oder können Objekte aufgestockt werden, entsteht durch permanente Nachverdichtung neuer Wohnraum, der insbesondere in Ballungszentren dringend gebraucht wird.

Da der AIF vornehmlich Mietobjekte erwirbt, hat sich die dii Gruppe eine eigene Sozialcharta auferlegt, die einen respektvollen und nachhaltigen Umgang mit den Mietern regelt. In der Sozialcharta werden die Leitlinien und Grundsätze aufgeführt, die die Einhaltung sozialer, ökologischer und nachhaltiger Verpflichtungen im Rahmen des Investments und des Managements von Wohnimmobilien sicherstellen sollen. Hierzu gehören ein erweiterter Kündigungsschutz für ältere oder körperlich behinderte Bestandsmieter, Härtefallregelungen für einkommensschwache Mieter, eine lebenslange Wohngarantie oder die Absicht den Anteil von barrierefreien und altersgerechten Wohnungen durch Investitionen im Rahmen von Leerstandssanierungen kontinuierlich weiter zu erhöhen. Auch ein aktives Nebenkostenmanagement, transparente Kommunikation, eine nachhaltige Quartiersentwicklung und der Ausschluss von Luxusmodernisierungen sind Teil der Sozialcharta.