Ratgeber Wohnimmobilie

Zum Sondereigentum gehören unter anderem alle Räume der Wohnung, nichttragende Innenwände, Bodenbeläge, Tapeten, Einbaumöbel, Elektro- und Sanitärinstallationen innerhalb der Wohnung sowie noch weitere Räume außerhalb einer abgeschlossenen Wohnung wie ein Kellerraum oder ein Dachbodenanteil.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Dinge, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, wie zum Beispiel tragende Wände und Bauteile, Fenster, Dach, Treppen, Fahrstühle, Strom-, Wasser-, Gasleitungen außerhalb des Sondereigentums sowie die Außenanlagen. Alle Wohnungseigentümer haben einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Die Miteigentumsanteile berechnen sich im Wesentlichen nach den Quadratmetern der Wohnungen und werden in der Teilungserklärung jeder einzelnen Wohnung/Teileigentum zugeordnet. Meist werden auf Grundlage der Miteigentumsanteile (MEA) die Gemeinschaftskosten der Wohnungseigentümergemeinschaft abgerechnet.

Die Instandhaltungsrücklage ist im § 21 Absatz 5 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Danach handelt es sich um die vorgeschriebene Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, aus der notwendige Instandsetzung und Instandhaltung, gegebenenfalls auch die modernisierende Instandsetzung, am gemeinschaftlichen Eigentum zukünftig finanziert werden.

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet einen Verwalter zu bestellen. Zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter wird ein Verwaltervertrag geschlossen, der die wesentlichen Aufgaben und Befugnisse des Verwalters regelt.

Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Verzeichnis von Grundstücken, in dem die Eigentumsverhältnisse sowie etwaige mit dem Grundstück verbundene Rechte und auf ihm liegende Lasten erfasst werden. Das Grundbuch enthält neben der Aufschrift (Bezeichnung des als Grundbuchamt zuständigen Amtsgerichtes, Angaben von Band und Blatt) ein Bestandsverzeichnis (Register), in dem Lage und Größe des Grundstücks entsprechend der Bezeichnung im Kataster (nach Gemarkung, Flur und Flurstück) vermerkt sind.

Dem folgend enthält die 1. Abteilung die Eigentümer oder Erbbauberechtigten, gegebenenfalls unter Angabe der jeweiligen Anteile, des Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnisses (beispielsweise „in Erbengemeinschaft“ oder „als Gesellschaft bürgerlichen Rechts“), und die Grundlagen der Eintragung. Die 2. Abteilung verzeichnet alle Lasten und Beschränkungen: Hier sind vor allem Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen und Verfügungsbeschränkungen (Insolvenz- und Testamentsvollstreckervermerke, Vorkaufsrechte, Wohnrecht, Sanierungsvermerke, usw.) zu nennen. Die 3. Abteilung enthält die Grundpfandrechte, wie Hypotheken, Grundschulden und (sehr selten) Rentenschulden.

Mit dem Besitzübergang gehen alle Rechte und Pflichten des ehemaligen Verkäufers einer Immobilie auf den Käufer über. Der Zeitpunkt des Besitzübergangs wird meist mit der Kaufpreiszahlung vereinbart und findet in der Regel statt, sobald der Käufer der Immobilie dem Verkäufer den vollständigen Kaufpreis bezahlt hat. Geknüpft ist rechtlich zumeist auch die grundbuchliche Sicherung der Auflassungsvormerkung sowie die Löschung möglicher Verkäufergrundschulden. Ab dem Zeitpunkt des Besitzübergangs (Übergang von Nutzen und Lasten) stehen dem Käufer die Nutzungsrechte an der erworbenen Immobilie zu und die Schlüsselübergabe erfolgt. Bei vermieteten Immobilien stehen dem Käufer ab Besitzübergang die Rechte zu (z. B. Mieteinnahmen) und er hat die Pflichten zu übernehmen (z.B. Hausgeldzahlungen, Grundbesitzabgaben etc.).