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Chancen und Risiken

Vor- und Nachteile bei wohnwirtschaftlichen Liegenschaften

Aufgrund der aktuellen Marktentwicklungen suchen zurzeit viele Anleger nach wirtschaftlich sinnvollen Alternativen. In den Fokus der Betrachtung sind deshalb wieder verstärkt wohnwirtschaftliche Immobilieninvestments gerückt. Wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien in Deutschland können, im Vergleich zu anderen Kapitalanlageformen (z.B. Aktien), aufgrund der kontinuierlichen Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland als wertbeständig und relativ krisensicher eingestuft werden. Über einen längerfristigen Zeitraum betrachtet ist zwar auch der Immobilienmarkt Schwankungen unterworfen, in der Regel steigen aber auch die Preise wieder, so dass eine gute Chance besteht für eine wertbeständige und krisensichere Anlage. Dabei ist auch das positive rechtliche Umfeld zu berücksichtigen, da das Eigentum gerade auch an Immobilien aufgrund der Verankerung in der Verfassung (Art. 14 GG) besonderen Schutz genießt und eine Enteignung grundsätzlich nicht möglich ist.

Durch die räumlichen Gegebenheiten in Deutschland ist Grund und Boden und damit auch Bauland insgesamt nicht unbegrenzt verfügbar und somit eine beliebige Neuerrichtung von Immobilien nicht möglich. Dies hat zur Folge, dass die Neubautätigkeit durch das Bauordnungs- und Bauplanungsrecht gesetzlich limitiert wird. Preisverfallrisiken durch massiven Neubau von Immobilien sind daher im Gegensatz zu den Inflationsrisiken, wie sie aufgrund der aktuellen Wirtschaftslage entstehen können, nicht zu erwarten, so dass unter dem Gesichtspunkt der langfristigen Kapitalanlage eine solide Chance zur Wertsteigerung besteht.

Allerdings ist auch zu berücksichtigen, dass dieses langfristige Engagement aufgrund seiner Laufzeit das Risiko in sich trägt, dass durch heute noch nicht abzusehende Unwägbarkeiten sich das Risiko von Wertverlusten realisieren könnte. Die Kapitalanlage in wohnwirtschaftliche Immobilien ist daher wie jede andere Kapitalanlageform auch nicht nur einseitig mit Vorteilen, sondern auch mit möglichen Nachteilen behaftet. Durch die vorliegende Darstellung wollen wir dem Erwerber diesen Umstand vor Abschluss einer vertraglichen Bindung vor Augen führen und möglichst umfassend über potenzielle Risiken aufklären.

Die Vor- und Nachteile eines Immobilieninvestments lassen sich am besten durch die nachfolgenden neun Kriterien zur besseren Beurteilung darstellen:  

  1. kompetente und verlässliche Geschäftspartner,
  2. ein der aktuellen Rechtslage entsprechendes Vertragswerk,
  3. eine gute und nachgefragte Lage,
  4. Zustand der Liegenschaft,
  5. ein wirtschaftlich sinnvolles Eigen- oder Fremdnutzungskonzept,
  6. ein kompetentes Immobilienmanagement,
  7. eine langfristige Planung zur Erhaltung des Immobilienwertes durch Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsmaßnahmen,
  8. langfristig durchdachte Finanzierungsstruktur,
  9. Optimierung von steuerlichen Vorteilen für den Käufer.

Allerdings ist immer zu beachten, dass diese Betrachtungen vom Status quo zum Zeitpunkt der Beurteilung ausgehen, zukünftige Entwicklungen und Tendenzen nur im Wege der Prognoseentscheidung mit aufgenommen werden und daher keine zwangsläufige Verbindlichkeit beinhalten. Es darf ferner nicht vergessen werden, dass Chancen und Risiken nicht zwingend immer einzeln auftreten, sondern in der Regel in unterschiedlichen Konstellationen und gegebenenfalls auch kumulativ entstehen.

Für den einzelnen Investor kann dies bedeuten, dass durch die Verknüpfung mehrerer Einzelrisiken (bspw. Verschlechterung der persönlichen Einkommensverhältnisse durch Krankheit und/oder Unfall, Mietausfall, größere Modernisierungsmaßnahmen, zu hohe Fremdfinanzierung) die Immobilieneinnahme nicht mehr alleine ausreichend ist, die Bedienung von Zins und Tilgung abzudecken und die Unterdeckung dann nicht mehr aus dem Einkommen oder dem Vermögen ausgeglichen werden kann, mit der Folge, dass es erst zu einer Liquiditätskrise kommt, im schlimmsten Fall sogar zum persönlichen Vermögensverfall.

1. Geschäftspartner

Eine finanzielle Transaktion und damit auch eine Immobilieninvestition lebt davon, dass sich kompetente und zuverlässige Partner zusammenfinden, um im beiderseitigen Interesse ein bestmögliches Ergebnis zu erzielen. Somit ist die (Aus-)Wahl des richtigen Partners der Schlüssel für einen erfolgreichen Vertragsabschluss. Erst wenn Verkäufer und Käufer eine gemeinsame, offene und konstruktive Gesprächs- und Verhandlungsgrundlage gefunden haben, besteht das erforderliche Miteinander der Geschäftspartner. Als ein integriertes Immobilienunternehmen mit dem Ziel einer wertsteigernden Investition in den deutschen Immobilienmarkt bietet die d.i.i.-Gruppe (im nachstehenden Text auch "Verkäuferin" genannt) seit mehreren Jahren erfolgreich Investments an. Aufgrund einer äußerst fokussierten und disziplinierten Investitionsstrategie werden ausschließlich Wohnimmobilien in den großen Regionen Hamburg, Berlin, Rhein-Main, Rhein-Ruhr und Rhein-Neckar erworben und entwickelt. Die d.i.i.-Gruppe versteht sich als starker Asset-Manager für Investoren, Käufer und Mieter. Die d.i.i.- Gruppe verfügt über umfangreiche Erfahrungen im Bereich der Sanierung und Entwicklung von Bestandsimmobilien wie der hier prospektierten (weiterführende Informationen unter www.dii.de). Von daher kann sich der Käufer von der erforderlichen Kompetenz und Leistungsfähigkeit seines Geschäftspartners ein deutliches Bild machen. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass sich trotz der Referenzen und des Nachweises des Stammkapitals und bei rechtlich ordnungsgemäßen vertraglichen Vereinbarungen die durch die generelle Tätigkeit im Markt bestehenden Risiken bei der Verkäuferin verwirklichen können. Sollten daher diese Risiken durchschlagen, so besteht die Gefahr, dass die Verkäuferin in Insolvenz geraten kann. – Umgekehrt offenbart der Käufer der d.i.i. Gruppe seine wirtschaftlichen Verhältnisse, so dass davon auszugehen ist, dass das erforderliche Eigenkapital vorhanden ist und Fremdkapital zu marktüblichen Konditionen dem Käufer gewährt werden würde. Damit ist die Annahme einer in sich stimmigen Finanzierung sachlich gerechtfertigt und die erforderliche wechselseitige Transparenz gegeben.

2. Ein der aktuellen Rechtslage entsprechendes Vertragswerk

Durch die bundesweiten Aktivitäten der d.i.i. Gruppe werden sämtliche Verträge in verschiedenen Bundesländern, mit verschiedenen Notaren, stets der aktuellen Rechtsprechung angepasst.

3. Lage

Von entscheidender Bedeutung für den Wert einer Immobilie ist immer ihre Lage. Dabei kommt es sowohl auf die Makro- als auch auf die Mikrolage an. Der Käufer muss daher, bevor er seine Kaufentscheidung trifft, prüfen, wo sich die Liegenschaft befindet. Nur in einer ökonomisch und ökologisch gesunden Umgebung, ist mit einer stabilen Entwicklung des Immobilienmarktes zu rechnen. Dabei kommt es auch immer darauf an, in welchem Stadtviertel sich die Liegenschaft befindet, denn auch innerhalb der gleichen Stadt gibt es aufgrund der unterschiedlichen Nachfrage erhebliche Differenzen beim Immobilienwert. Gleiche Entwicklungen gibt es dann auch innerhalb des gleichen Stadtviertels. Des Weiteren ist immer zu berücksichtigen, dass die Prüfung immer nur den aktuellen Zustand widerspiegelt. Künftige städtebauliche Entwicklungen, Wohntrends oder geänderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen können dazu führen, dass sich die Standortattraktivität ändert und damit der Immobilienwert aufgrund der geänderten Nachfrage steigt oder fällt.

4. Zustand der Liegenschaft

Maßgebend für den Immobilienkäufer ist neben den zuvor beschriebenen Kriterien, dass es sich um eine zeitgemäße und zweckmäßige Bauausführung handelt. Dies bedeutet, dass Raumaufteilung, Pläne/Grundrisse und Ausstattung, sowie die verwendeten Materialien und die zum Zeitpunkt der Kaufentscheidung vorhandene Bausubstanz des Sondereigentums den Wünschen der heutigen Käuferschaft entsprechen, da nur dann sichergestellt werden kann, dass auch ein adäquater Immobilienwert vorhanden ist.

Der Käufer erwirbt bei der d.i.i. Gruppe neben den diversen Neubauprojekten meist eine Bestandsimmobilie, das bedeutet, dass das Gebäude bereits vor geraumer Zeit errichtet wurde. Bedingt durch die vorhandene Altbausubstanz kann es im Einzelfall zu Abweichungen von den heute gültigen Regelungen der Technik (”state of art”) kommen und die DIN-Soll-Normen können nicht oder nicht vollständig eingehalten/ umgesetzt werden (z.B. Wärme-, Tritt oder Schallschutz). Diese Objektbeschaffenheit kann die Fremdfinanzierung im Nachgang erhöhen. Außerdem ist der Ausbauzustand der einzelnen Wohnungen unterschiedlich; bedingt durch die lange Laufzeit einzelner Mietverträge sind einzelne Wohnungen noch in einem Ausbauzustand, der bei Mieterwechsel erhebliche Modernisierungsmaßnahmen zur Folge haben kann. Auch hierdurch kann sich Nachfinanzierungsbedarf ergeben. Dies wurde bei der Ermittlung der Verkaufspreise durch unterschiedliche Quadratmeterpreise berücksichtigt. Der Käufer kann aufgrund der vorgenannten Umstände keine Ansprüche gegen die d.i.i. Gruppe geltend machen.

Auch geringfügige Änderungen der Wohnfläche (+/- 3 %) und der Raumaufteilung sind durch den Käufer hinzunehmen und berechtigen nicht zur Kaufpreisminderung. Der notarielle Kaufvertrag ist mit einem entsprechenden Hinweis ausgestattet. Die Berechnung der Wohnflächen erfolgt nach der sog. Wohnflächenberechnung. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Balkone und Loggia- und (Dach)Terrassenflächen bei der Planung mit der Hälfte ihrer Grundfläche angesetzt werden (Terrassen im Erdgeschoss in der Regel mit ¼ ihrer Grundfläche). Diese Berechnung unterscheidet sich von der Regelung bei preisgebundenem Wohnraum, dahingehend, dass diese Flächen nur mit ¼ ihrer Grundfläche angesetzt werden. Sollte der Käufer die Räumlichkeit vermieten wollen, so muss er sich bewusst sein, dass die Flächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung für die Wohnungsgröße und die Nebenkostenabrechnung maßgebend ist und er dadurch gebunden sein kann.

5. Eigen- oder Fremdnutzungskonzept

Wenn der Käufer alle zuvor genannten Punkte berücksichtigt hat, stellt sich dann für ihn die Frage, ob er die Eigentumswohnung selber bewohnen möchte (sog. “Eigennutzungskonzept”) oder sie an einen Dritten vermieten will (sog. “Fremdnutzungskonzept”), da beides möglich ist. Sollte sich der Käufer für die Vermietung entscheiden, so muss er sich aber darüber im Klaren sein, dass vermietete Eigentumswohnungen im Fall der Weiterveräußerung den Nachteil haben, dass sie für einen Eigennutzer grundsätzlich eher nicht in Betracht kommen. Diese Käuferklientel ist an einer rentablen Kapitalanlagemöglichkeit interessiert, bei der der wirtschaftliche Vorteil sich erst aufgrund einer längeren Haltedauer verwirklichen kann, da die Transaktionskosten (Kaufpreis einschließlich Vertriebs- und Marketingkosten, Nebenkosten wie Notarkosten und Grundsteuer, Finanzierungskosten und Spekulationssteuer) zuvor erst erwirtschaftet werden müssen. Der Käufer muss dabei auch berücksichtigen, dass die Vertriebskosten (Werbemaßnahmen und insbesondere Vertriebsprovisionen) üblicherweise immer höher als die zu erwartenden Maklerprovisionen sind. Was die Vertriebskosten angeht, so kann der Käufer diese bei Interesse bei der Verkäuferin im konkreten Einzelfall erfragen, da diese je nach Vertriebspartner und Vertriebsstand unterschiedlich hoch sind. Eine kurzfristige Weiterveräußerung würde saldiert betrachtet, eine nachteilige Kaufpreisentwicklung beinhalten und dem Käufer ist davon grundsätzlich abzuraten. Des Weiteren ist zu beachten, dass der zu erzielende Verkaufspreis bei einer raschen Weiterveräußerung (Notveräußerung) in der Regel niedriger ist, als der hier vorliegende Kaufpreis.

a) Eigennutzung

Der klassische Eigennutzer ist bestrebt, die Wohnung nach seinen Wünschen und Vorstellungen entstehen zu lassen. Durch die vorliegende Altbausubstanz ist er allerdings in bestimmten Bereichen an den Bestand gebunden. Etwaige Sonderwünsche führen ggf. zu mehr oder weniger aufwendigen Umbaumaßnahmen, wodurch die Wohnung eine weitergehende individuelle Note erhält. Sofern die Bestandswohnung bei Verkauf leer stehen sollte, ist dies nur im Auftrag und auf Kosten des Käufers vorstellbar. Allerdings muss der Käufer immer berücksichtigen, dass geänderte Ausstattungsmerkmale bei einer Bestandsimmobilie (z. B. Marmorfußboden, Whirlpool o. Ä.) sowie dadurch gegebenenfalls erforderliche Änderungen der Raumaufteilung der Wohnung grundsätzlich vorstellbar sind, sie bedürfen aber einer genauen Abstimmung mit der Verkäuferin und der Prüfung der wirtschaftlichen Sinnhaftigkeit. Sonderwünsche werden je nach Art und Umfang erfahrungsgemäß zu Kostenerhöhungen und nicht unerheblichen Bauzeiten führen, für die der Käufer das Risiko trägt. Ein einklagbarer Anspruch des Käufers auf die Einbeziehung von Sonderwünschen in den Kaufvertrag (im Gegensatz zu einem Bauträgerkaufvertrag) ist nicht gegeben, es bedarf stattdessen der Abstimmung mit der Verkäuferin im jeweiligen Einzelfall.

Allerdings muss der Käufer immer berücksichtigen, dass eine Eigennutzung oder ein größerer Umbau nicht möglich ist, wenn er eine vermietete Wohnung erwirbt. In diesem Fall bedarf es zunächst der Beendigung des bestehenden Mietverhältnisses. Vorrangig sind in diesem Zusammenhang die dazu in dem notariellen Kaufvertrag getroffenen Regelungen sowie Kündigungssperrfristen zu beachten.

b) Fremdnutzung

Die Alternative zur Eigennutzung ist die Fremdnutzung. Entscheidet sich der Käufer für die Vermietung, kommt es wesentlich auf die Vermietbarkeit der Eigentumswohnung an. Für die Vermietbarkeit sind die Lage, der Wohnungszuschnitt und die Ausstattung maßgebend. Die d.i.i. Gruppe geht aufgrund ihrer vorherigen Studien zur Vermietbarkeit von einer Eigentumswohnung mit Vermietungspotenzial aus. Was Mieterhöhungen angeht, so ist der Käufer an die gesetzlichen Vorgaben zu Mieterhöhungsverlangen gebunden. Eine Ausnahme gilt nur im Fall eines Staffelmietvertrages, der automatische Mieterhöhungen innerhalb bestimmter Zeiträume vorsieht. Inwieweit hier signifikante Erhöhungen möglich sind, ist nicht zu erkennen, da die Anpassung nach der letzten Mietanpassung zeitlich binnen drei Jahren nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich ist und die Erhöhung insgesamt auch derzeit nicht über 20 % (sog. “Kappungsgrenze”) hinausgehen darf. Bezüglich des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen hat die Landesregierung z.B. mit Wirkung per 01.06.2014 eine solche Regelung erlassen, von der 59 Städte und Gemeinden betroffen sind (”Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Absenkung der Kappungsgrenzen/Kappungsgrenzenverordnung veröffentlich am 27.05.2014 im Gesetz- und Verordnungsblatt NRW) und die eine Reduzierung der Kappungsgrenze auf 15% vorsieht. Die Ruhrgebietsmetropolen Dortmund, Bochum, Essen und Duisburg wurden nicht von dieser Regelung erfasst, so dass dort immer noch die ursprüngliche Grenze von 20% gilt.

Das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstieges auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung wurde am 05.03.2015 im Bundestag verabschiedet und der Bundesrat hat das Gesetz in der Sitzung am 27.03.2015 abschließend beraten und bestätigt. Diese Neuregelungen (sog. “Mietpreisbremse”) sind mit Wirkung zum 01.06.2015 in Kraft getreten und damit wurde den Bundesländern das Recht eingeräumt, bis Ende 2020 Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu bestimmen. Die Einstufung gilt dann anschließend 5 Jahre lang. Dies bedeutet, dass die neue Miete nur noch um zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf (sog. “Kappungsgrenze”). Erstvermietungen neu gebauter Wohnungen nach dem Stichtag 01.10.2014 sind davon aber ausgenommen worden, um den Wohnungsbau nicht zu gefährden. Gleiches gilt für grundlegend sanierte/modernisierte Wohnungen. Es ist daher insgesamt festzuhalten, dass der Käufer die Miete nur unter bestimmten gesetzlich normierten Voraussetzungen und somit nur eingeschränkt erhöhen kann.

Was die Bonität des Mieters betrifft, so wird diese anhand marktgängiger Vorgaben überprüft (sog. Selbstauskunftsformular mit Gehaltsnachweisen etc.). Dabei ist zu berücksichtigen, dass diese Kriterien sich im Laufe der Zeit (z. B. Arbeitsplatzverlust, Ehescheidung) negativ verändern können. Ferner dauert es, bis der Käufer im Fall des Leerstandes einen neuen Mieter findet, denn auch der Vermietungsmakler braucht ab Bezugsfertigkeit eine gewisse Zeit, um einen geeigneten Mieter zu finden. Diese Suche kann sich unter Umständen über mehrere Monate hinziehen. Der Käufer muss dann sicherstellen, dass die nötigen finanziellen Mittel vorhanden sind, um diesen Zeitraum zu überbrücken. Der guten Ordnung halber sei darauf hingewiesen, dass es übliche Praxis ist, dass der Vermieter hier die Kosten des eingeschalteten Maklers trägt und nicht wie andernorts (z. B. Bayern) der Mieter. Eine entsprechende gesetzliche Regelung ist nunmehr zusammen mit der erläuterten “Mietpreisbremse” zum 01.06.2015 in Kraft getreten.

6. Immobilienmanagement

Eine Immobilie muss bewirtschaftet werden. Die Qualität des Immobilienmanagements ist über die Jahre hinweg maßgeblich für die Bestandssicherung einer Immobilie und Grundlage für eine potentielle Wertsteigerung. Immobilienmanagement umfasst entsprechend der getroffenen vertraglichen Vereinbarungen die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sowie des Sondereigentums.

a) Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Durch den Erwerb der Eigentumswohnung und spätestens mit der Grundbucheintragung wird der Käufer Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft der Liegenschaft (gesetzliche Regelung im sog. Wohnungseigentumsgesetz – WEG). Diese Gemeinschaft trägt zusammen die anfallenden Kosten des gesamten Objektes. Dies bedeutet konkret, dass im Fall der fehlenden Leistungsfähigkeit von einzelnen Eigentümern die anderen Eigentümer diese Kosten mit schultern müssen, zu ihren eigenen Verpflichtungen aus den Miteigentumsanteilen somit hinzuzurechnen sind. Des Weiteren muss der Käufer sich darüber im klaren sein, dass innerhalb der WEG Mehrheitsentscheidungen getroffen werden und er diese gegebenenfalls gegen sich gelten lassen muss, was ein gewisses Konfliktpotential in sich birgt. Sollte der Käufer der Auffassung sein, dass bestimmte Maßnahmen zum Wohl der Liegenschaft erforderlich sind (z. B. Dachreparatur, Fahrstuhleinbau), so werden diese nur umgesetzt, wenn die Mehrheit der Miteigentümer sich diesem Vorschlag im Rahmen einer Eigentümerversammlung anschließt und ein entsprechender Beschluss gefasst wird, sodass dann der WEG-Verwalter mit der Umsetzung beauftragt werden kann.

b) WEG-Verwalter

Bei der Liegenschaftsverwaltung des Gemeinschaftseigentums ergeben sich die Aufgaben und Pflichten des Verwalters nach dem WEG (Wohnungseigentumsgesetz). Davon zu unterscheiden ist der für das Sondereigentum zuständige Mietverwalter, dessen Tätigkeit im Abschnitt Konzeptionelle Gestaltung näher beschrieben wird.

Eine Liegenschaft muss erkennbar in einem geordneten und funktionsfähigen Zustand sein. Dies beginnt bereits mit der regelmäßigen Prüfung des baulichen Zustandes durch die Hausverwaltung und dem damit verbundenen Erfordernis von Verbesserungs- und Instandhaltungsvorschlägen und deren Umsetzung. Gleiches gilt für die Hege und Pflege der Außenanlagen. Die WEG-Verwaltung kümmert sich sofern nötig auch mittels anwaltlicher Unterstützung darum, dass die erforderlichen Hausgelder durch die Eigentümer gezahlt werden, damit dann die Versorger und anderen Kostenpositionen gezahlt werden können. Sie sorgt dafür, dass die organisatorischen Rahmenbedingungen für die Eigentümerversammlungen gegeben sind, bereitet Beschlüsse vor, erstellt Wirtschaftspläne für die Verwaltung und rechnet die Mittelverwendung ab. Dabei ist es seine Aufgabe als effizienter WEG-Verwalter, für eine einheitliche Beschlussfassung aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zu sorgen. Zusammenfassend kann gesagt werden, dass der Gesamtzustand der Liegenschaft wesentlich durch die Tätigkeit des WEG-Verwalters geprägt wird und ohne funktionierende Verwaltung die Gefahr besteht, dass es zur Wertminderung kommen kann.

c) Sondereigentumsverwaltung

Um den Käufern von vermieteten Wohnungen größtmöglichen Komfort bieten zu können, besteht auch die Möglichkeit, die Verwaltung des Sondereigentums auf einen Verwalter zu übertragen. Dies setzt allerdings eine konkrete individuelle Vereinbarung zwischen den Parteien voraus. Pro Wohnungseigentum sind dann zusätzlich monatliche Kosten zu berücksichtigen. Diese Leistung beinhaltet dann die Erfassung der Zahlungsvorgänge, die Erstellung der Nebenkostenabrechnung usw. entsprechend der Regelung der Grunddienstleistungen im Verwaltervertrag. Die Mietersuche/Mieterauswahl, im Rahmen der Anschlussvermietung der Abschluss des Mietvertrages, das Mietinkasso (Mietzahlungs-, Nebenkostenzahlungs- und Räumungsklagen) sowie die Erstellung der Mieterhöhungsverlangen und die Anpassung der Vorauszahlungen können zusätzlich zu dieser Grundpauschale als entgeltliche Sonderleistung individuell vereinbart werden. Ferner werden im Rahmen der Eigentümerversammlungen die Interessen gegenüber den Miteigentümern vertreten.

Dem Käufer steht es frei, sich eines Dritten als Sondereigentumsverwalter zu bedienen oder selber die Verwaltung seiner Eigentumswohnung zu übernehmen. Falls er sich für die Sondereigentumsverwaltung entschließt, muss er die dabei entstehenden nicht umlagefähigen Kosten in seine Finanzplanung einbeziehen. Unter dem Gesichtspunkt der sorgfältigen Prüfung des Sachverhaltes muss der Käufer, wenn er nicht dem Mietpool beitritt, das Mietausfall- und Leerstandsrisiko bei seiner Planung mit berücksichtigen, denn ohne Abschluss eines Sondereigentumsverwaltungsvertrages und ohne Beitritt zum Mietpool muss er sich um das Mietinkasso kümmern, die Angemessenheit der Mietnebenkostenvorauszahlungen und -nachzahlungen prüfen und die Durchsetzung der Nachforderungen in die Wege leiten, erforderliche Neuvermietungsaktivitäten starten oder die Kosten für Inserate/Internetwerbung oder gegebenenfalls eines externen Maklers eventuell tragen und den Rechtsweg beschreiten, wenn der Mieter nicht zahlt, um mittels Zahlungs- und Räumungsklage seine Rechte zu wahren. Die für die Vollstreckung entstehenden Kosten und die Risiken obliegen zunächst ihm.

Aufgrund der unterschiedlichen Wohnungen innerhalb der Immobilie können auch die tatsächlichen Mietverträge variieren. In jedem Fall hat der Käufer bereits ab Erwerb der Wohnung die Bewirtschaftungskosten zu tragen und damit insbesondere auch die Hausgelder zu zahlen, auch wenn zu dieser Zeit aufgrund Leerstandes noch keine Mieteinnahmen vorhanden sein können.

7. Erhaltung des Immobilienwertes

Auch für jede Immobilie gilt der Grundsatz der regelmäßigen Wartung und Instandhaltung. Der Käufer muss daher bei seiner Planung berücksichtigen, dass finanzielle Vorsorge für zukünftig notwendig werdende Instandhaltungen und Instandsetzungen durch Rücklagenbildung der Eigentümergemeinschaft erfolgen muss. Die diesem Angebot zugrunde liegende Teilungserklärung beinhaltet die regelmäßige monatliche Einzahlung einer Instandhaltungsrücklage. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage wird dabei durch die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der Eigentümerversammlung festgelegt und kann sich jährlich ändern (Erhöhung aber auch Ermäßigung). Die ausreichende Festlegung obliegt daher ausschließlich den Eigentümern (Käufern) und ist nicht im Verantwortungsbereich der Verkäuferin angesiedelt. Die Instandhaltungsrücklage dient dazu, zukünftig anfallende Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Außenfassade, Treppenhaus, Heizungsanlage etc.) durch die angesparten Gelder der Eigentümergemeinschaft zu bezahlen. Da die Eigentumswohnungen  in unterschiedlichen Baujahren errichtet wurden, ist nicht auszuschließen, dass in den nunmehr anstehenden Zeiträumen Instandhaltungsaufwendungen anfallen könnten, so dass auf die vorhandene Instandhaltungsrücklage sukzessiv zurückgegriffen und ein kontinuierlicher Aufbau von Reserven geschaffen werden muss. Die verzinsliche Anlage dieser Gelder bis zum Zeitpunkt der Verwendung unterliegt der Kapitalertragsteuer. Erfahrungsgemäß ist davon auszugehen, dass innerhalb eines Zyklus von 15 bis 40 Jahren ab Errichtung eine grundlegende Modernisierung/Erneuerung des Wohngebäudes erforderlich werden wird. Es kann daher passieren, dass bereits ab dem 15. Jahr bzw. früher nicht unerhebliche zusätzliche finanzielle Mittel für die Modernisierung und Instandhaltung der Immobilie und der technischen Anlagen zur Verfügung gestellt werden müssen. Gleiches gilt auch, wenn durch Gesetzesänderungen neue Vorgaben für die Technik umzusetzen sind. Auch weitere Anpassungen an die künftigen Bedürfnisse und Wünsche der Mieter im Rahmen des Sondereigentums können Modernisierungsmaßnahmen nach sich ziehen (zum Beispiel bezüglich höherwertiger Ausstattung, verbesserte Wohnungsgrundrisse, Multimediatechnik für die gesamte Wohnung). Diese Kosten sowie Reparaturkosten können grundsätzlich nicht zu Lasten der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden, sondern müssen vom Käufer im Rahmen seiner Finanzplanung berücksichtigt werden. Insofern kann es dem Käufer zum Vorteil gereichen, wenn er auch bezüglich seines Sondereigentums Rücklagen bildet.

8. Finanzierung

Eine Immobilienfinanzierung erfolgt, wenn keine öffentliche Förderung besteht, aus zwei Finanzierungsbausteinen, nämlich dem Eigenkapital und dem Fremdkapital. Dabei sind als wesentliche Kosten neben dem Kaufpreis (einschließlich Projektierungs-, Marketing- und Vertriebskosten) die Erwerbsnebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer) sowie erforderliche Zwischenfinanzierungskosten (z. B. für die Zeit der ersten Ratenzahlung ab Erwerb bis hin zur Neuvermietung) im Gesamtinvestitionsvolumen zu berücksichtigen.

a) Fremdfinanzierung

Für die Finanzierung des Kaufgegenstandes sind aus Sicht des kreditgebenden Institutes mehrere Faktoren wichtig. Zum einen kommt es auf die Werthaltigkeit des Beleihungsobjektes an, da die Immobilie als Sicherheit für den Kredit dienen soll. Dazu kommt dann das erforderliche Eigenkapital, welches der Käufer im Rahmen der Kaufpreisfinanzierung darstellen kann. Die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals richtet sich dabei nach den Vermögensverhältnissen des Käufers, die er gegenüber der Bank offenlegen muss (Bonität).

Die erforderliche Fremdfinanzierung des Immobilienkaufs erhöht die Investitionskosten. Der Käufer muss ab einem im Darlehensvertrag vereinbarten Zeitpunkt Bereitstellungszinsen zahlen (bis das gesamte Darlehen ausgezahlt wurde), die monatlich anfallenden Kreditzinsen, die Bearbeitungsgebühren der Bank, ggf. das Disagio, eventuell Lebensversicherung und/oder Bausparverträge als Möglichkeit der Darlehenstilgung und eventuell Gebühren für die eingebundenen Finanzierungsvermittler tragen. Die Summe dieser Finanzierungskosten kann dazu führen, dass die vom Käufer erwarteten steuerlichen Vorteile ganz oder teilweise aufgebraucht werden und die laufenden Mieteinnahmen nicht oder nur zum Teil ausreichen, so dass der Käufer das Risiko einer zu hohen Belastung aus der Fremdfinanzierung trägt.

b) Anschlussfinanzierung

Aufgrund des Umstandes, dass die Finanzierungen grundsätzlich zeitlich befristet sind, sind damit auch die einzelnen Konditionen (Zins und Tilgung) zeitlich befristet. Nach Fristablauf muss sich der Käufer um eine Anschluss-/Neufinanzierung bemühen. Da die zu diesem Zeitpunkt geltenden Konditionen von den heutigen Konditionen sowohl positiv als auch negativ abweichen können, muss sich der Käufer dieses Risikos bewusst sein. Dazu kommen neuerliche Vertragsabschlusskosten (z. B. Bearbeitungsgebühren etc.). Summiert betrachtet kann dies bedeuten, dass sich die Liquiditätsplanung in jedem Fall verändern wird und dies kann eine Verbesserung aber auch Verschlechterung im Verhältnis zu den vorhanden Mieteinnahmen darstellen. Bei zu geringer Tilgung kann es sein, dass die Bewertung der Immobilie niedriger ausfällt als der Valutenstand. In diesem Falle ist bei unzureichender Bonität Eigenkapital nachzuschießen.

Ferner muss sich der Käufer darüber bewusst sein, dass das Immobilieninvestment aufgrund seiner Langfristigkeit auch durch die persönlichen Lebensumstände mit geprägt wird und dies im Rahmen einer zukünftig erforderlichen Anschlussfinanzierung zum Tragen kommen kann. Sowohl das Alter des Käufers, sein Arbeitsverhältnis, die Laufzeit der Finanzierung als auch die Nachhaltigkeit der Vermietungsphase oder die Eigennutzung spielen dabei einzeln und/oder kombiniert eine Rolle. Soweit der Käufer seine Eigentumswohnung durch ein Bankdarlehen finanziert hat, haftet er persönlich für die fristgerechte Bedienung von Zinsen und die Tilgung seines Darlehens, unabhängig vom Vermietungsstand seiner Wohneinheit.

c) Kreditzusage

Für die Fremdfinanzierung des Immobilienkaufs bedarf der Käufer einer Kreditzusage eines Kreditinstitutes. Sollte der Käufer vor verbindlichem Abschluss einer solchen Finanzierung den Kaufvertrag unterzeichnen, so besteht das Risiko, dass er nicht über die notwendigen Mittel verfügt, um den Grundstückskaufpreis zu bezahlen. Damit kann es dazu kommen, dass die Verkäuferin auf Grund der Kaufpreisfälligkeit die Bezahlung verlangt und sie im Fall der Nichterfüllung in das sonstige Vermögen des Käufers vollstreckt, was zu dessen Vermögensverfall führen kann. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass jede Finanzierung der individuellen Anpassung an die persönlichen Möglichkeiten des Käufers bedarf, damit Chancen und Risiken adäquat abgebildet werden. Dem Käufer wird daher seitens der Verkäuferin empfohlen, sich mehrere Finanzierungsangebote einzuholen.

9. Steuerliche Aspekte

Die Verkäuferin ist in eigenem Namen und auf eigene Rechnung tätig und es erfolgt keine steuerliche Geltendmachung von Abschreibungen für den Kaufgegenstand durch die Verkäuferin. Gleichwohl  hat sich die Verkäuferin – ohne rechtliche Gewähr für den Erfolg – bereit erklärt, den Käufer bei der Beschaffung der für die steuerliche Anerkennung erforderlichen Unterlagen zu unterstützen.

Bei der Wertermittlung von wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien wird zwischen Neubauten, Bestandsimmobilien (gebrauchte Objekte) und Immobilien mit potentiellen Sonderabschreibungsmöglichkeiten (Sanierungsobjekte) unterschieden. Da es sich im vorliegenden Fall um eine Bestandsimmobilie aus dem Jahre 1963 handelt, kommen in diesem konkreten Fall die potentiellen Sonderabschreibungsmöglichkeiten (nach §§ 7i und 7h EStG) nicht in Betracht und es bleibt bei der normalen linearen AfA in Höhe von 2 % nach § 7 Abs. 4 S.1 Nr. 2a EStG sowie der Geltendmachung der Renovierungskosten bei Auszug des Mieters im jeweiligen Sondereigentum.

Dem Käufer ist generell zu empfehlen, die gekaufte Eigentumswohnung längerfristig zu halten, andernfalls besteht das Risiko, dass der Marktwert unter den Erwerbskosten liegen könnte. Wegen der Einzelheiten wird auch auf den Abschnitt zu den steuerlichen Konsequenzen in diesem Prospekt verwiesen.

a) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Bei einer Vermietung des Sondereigentums durch den Käufer, erzielt dieser steuerlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Aufgrund der getätigten Investitionen, kann der Käufer diese verauslagten Gelder nur im Rahmen der linearen Abschreibung geltend machen (2 % p.a.). Dies führt grundsätzlich zu einer Senkung des zu versteuernden Einkommens. Allerdings verzögert sich der Anerkennungsprozess bisweilen im Einzelfall und eine Berücksichtigung der AfA im Lohnsteuerabzugsverfahren kann frühestens im Jahr nach dem Erwerb erfolgen. Dies würde allerdings voraussetzen, dass das Finanzamt eine vorläufige Anerkennung vornimmt, denn je nach Bundesland und Bearbeitung beim zuständigen Finanzamt des Käufers, kann es bis zur endgültigen Anerkennung der zuständigen Bescheinigungsbehörde zwischen 3 bis 5 Jahren dauern. Ein Immobilieninvestment darf nicht unter der Maßgabe der Umsetzung steuerlicher Vorteile erfolgen und die Liquiditätsplanung darf nicht auf der Ziehung selbiger beruhen, sondern muss berücksichtigen, dass auch entsprechende Einkommensverhältnisse gegeben sein müssen, um überhaupt die steuerlichen Vorteile realisieren zu können.

b) Wandel der Steuergesetzgebung

Wie die gesamte Gesetzgebung und Rechtsprechung einem ständigen Wandel und Anpassungen unterliegt, so gilt dies auch für die Steuergesetze und Rechtsverordnungen sowie die Rechtsprechung der Finanzgerichtsbarkeit und die Ausführungspraxis der Finanzämter. Dies bedeutet, dass die zu diesem Zeitpunkt geltenden Regelungen sich jederzeit ändern können und es keine Gewähr dafür gibt, dass sie in unveränderter Form fortbestehen bleiben.

Der Kaufvertrag beruht insoweit auf Prognosen, was die angegebenen Werte betrifft, die nicht zwingend deckungsgleich mit den Wertungen der Finanzbehörden sein müssen. Die Verkäuferin hat aber ihre Vertragsgestaltung nach der jeweils zum Zeitpunkt des Abschlusses geltenden Praxis der Finanzbehörden ausgerichtet. Gleichzeitig wird darauf hingewiesen, dass erhöhte Abschreibungen in der Regel beim Weiterverkauf entfallen, was sich auf die Höhe des zu erzielenden Kaufpreises negativ auswirken kann.

Dieser Text wurde mit Unterstützung von Fachleuten erstellt, die die zum Zeitpunkt der Herstellung bestehende Rechtslage und deren Auswirkungen auf die steuerliche Seite der Immobilientransaktion beurteilten. Diese Einschätzungen können aber nicht die abschließende Beurteilung durch das Finanzamt ersetzen. Unterschiedliche Interpretationen des gleichen Sachverhaltes sind daher möglich. Die in diesem Prospekt unter dem Abschnitt “Steuerliche Gestaltung” enthaltenen Angaben zu den steuerlichen Auswirkungen erläutern nur die grundsätzlich denkbaren Rahmenbedingungen und stellen auch keinen Fall der steuerlichen Beratung dar. Der Käufer sollte in jedem Fall vor Kaufvertragsabschluss mit seinem Steuerberater seine persönliche Besteuerungssituation und die daraus resultierenden Vor- und Nachteile des Immobilienengagements erörtern. Weder die Verkäuferin als Prospektherausgeberin noch ein involvierter Vermittler können daher eine Haftung für vom Käufer möglicherweise mit dieser Transaktion verfolgten steuerlichen Ziele übernehmen.

Kombination von Vor- und Nachteilen

Grundsätzlich stellt dieser Text die Vor- aber auch Nachteile eines wohnwirtschaftlichen Immobilieninvestments dar. Es ist aber erforderlich, dass sich der Käufer mit beiden Aspekten angemessen auseinandersetzt und nicht nur einseitig die Vorteile sieht und die Nachteile ignoriert.

Da sich Lebenssachverhalte unterschiedlich entwickeln können, kann es zu Ausnahmesituationen kommen, bei denen verschiedenartige Risiken auch in Kombination auftreten (z. B. Arbeitslosigkeit, längerer Wohnungsleerstand, Modernisierungsstau, Sonderumlagen wegen säumiger Miteigentümer und teure Instandhaltungsmaßnahmen ohne ausreichende Rücklagen, Probleme mit einer teuren Anschlussfinanzierung). Sollten sich diese Risiken ganz oder teilweise realisieren und die sonstige Vermögenslage bietet keine ausreichenden Reserven, so kann dies über Vermögensverluste, im schlimmsten Fall bis hin zum Vermögensverfall beim Käufer führen. Des Weiteren ist anzumerken, dass es auch Fälle des sog. “Totalverlustes” geben kann, wenn der Käufer den Kaufpreis vor lastenfreier Eigentumsverschaffung bereits an die Verkäuferin gezahlt hat und dann Gläubiger der Verkäuferin das Wohnungseigentum versteigern könnten. Ein weiterer Fall wäre dann gegeben, wenn der Kaufpreis ohne vorherige ranggerechte Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers ausgezahlt werden würde. Beide Fallkonstellationen setzen ferner voraus, dass dann der zuständige Notar bzw. weitere Verfahrensbeteiligte nicht in Regress genommen werden können und damit der Käufer dann den Verlust tragen müsste. Eine andere Konstellation wäre die Zwangsversteigerung im Fall der Fremdfinanzierung mit einem merkantilen Mindererlös, so dass der Käufer schlimmstenfalls sogar noch für die Differenz haftet. Ein Totalverlust könnte auch eintreten, wenn die Liegenschaft durch Feuer o. Ä. zerstört werden würde und keine entsprechende Versicherungsleistung zum Ausgleich zur Verfügung stünde. Ferner ist immer zu bedenken, dass die vorstehenden Ausführungen zu Vor- und Nachteilen nicht abschließend sein können und lediglich die am häufigsten nach Einschätzung der d. i.i. Gruppe auftretenden Aspekte berücksichtigen. Alles andere würde den Rahmen der gebotenen Information sprengen.

Da sowohl tatsächlich als auch rechtlich komplexe Lebenssachverhalte erörtert werden, die auch nicht statisch, sondern einem kontinuierlichen Wandel unterworfen sind, kann es immer wieder passieren, dass einzelne Details nicht erfasst werden, die aber für die Anlageentscheidung des Käufers und seiner Abwägung aller Vor- und Nachteile maßgebend sind. Soweit insofern weitere Fragen auftauchen steht die Verkäuferin dem Käufer gerne, soweit ihr möglich, zur gewissenhaften Beantwortung zur Verfügung. – Unabhängig von dem offenen und transparenten Umgang miteinander entbindet dies daher nicht von der individuellen Beratung, Prüfung, Information, Aufklärung und Empfehlung durch eine fachkundige Person Ihres Vertrauens (beispielsweise Rechtsanwalt oder Steuerberater) vor  Vertragsabschluss.